近年来业内撒播着一个令人很恐惧的说法：中邦房地家当仍然达到颠峰——从开拓主体看，目前中邦具有独立法人资历的房地产开拓公司有9万个，而悉数美邦不逾越500个。中邦的房地产开拓公司比全天下加起来还众，自此能剩1万家就不得明确——遵从这个说法，中邦90%的房地产开拓公司即将淹没。
正在房地产市集不景气确当下，这个说法正在业内惹起不小的惊悸。那么果真会这样吗？
中邦市集大将来能剩下众少开拓公司，是由良众身分配合定夺的，有些身分还与来日的经济、社会演化连正在沿途，现正在没法说清爽。能说清爽的是：第一，美邦惟有500家开拓商的说法是不无误的；第二，美邦与中邦的基础邦情、房地家当的生长经过不同远大，据此做单纯比拟，或以美邦的近况举动决断中邦市集合理与否的根据，均是欠妥的；第三，中美土地轨制与房地产拘束体系存正在远大不同，单纯将两邦的情状正在沿途比拟也不适宜；第四，中美两邦的人丁范围、都市化过程、房地产市集近况不同远大，对开拓商数目具有主要影响；第五，环球体会外明，房地产行业属于垄断角逐市集，很难变成高集合度的寡头市集机闭。
正在比拟中美房地产开拓公司数目之前，起初要明晰美邦房地产开拓主体的组成情状，知道两邦之间的体系不同。
正在美邦，虽然区别州正在开拓天资、许可和审批流程方面的央浼不尽一致，但总体上看开拓房地产的公司不范围于守旧的房地产开拓公司。大凡来说，投资公司、修造公司以及其他工商企业，只消吻合所正在州和都市的司法准则，都能够通过收购、开拓、融资等形式直接或间接到场房地产项宗旨开拓和拘束。
这里要点说一下最常睹的投资公司——投资公司加倍擅长通过本钱修设来获取和开拓房地产。比如，大型投资公司能够通过融资和供给投资战术介入住所、办公、零售和工业地产的开拓拘束。抉择投资公司机闭，而不是设立房地产开拓公司，正在房地产开拓运动中是常睹形式。
修造公司则一般举动施工承包方介入开拓运动，也有极少公司直接从事房地产开拓营业，席卷购地和自修房产，独特是正在聚集住所或贸易修造开拓界限。原来只消吻合本地政府的修造范例和用地央浼，任何一般工商企业都能够自行开拓贸易地产（办公楼、堆栈等），或通过合股样子到场房地产开拓项目。良众工商企业的办公楼、堆栈和贸易措施即是自修的。
须要独特注明的是，正在美邦，还许可公民自修住房。对自修者没有独特的天资央浼，只消能确保工程施工吻合一共和平规范和修造范例即可（一般延聘有执照的承包商来已毕专业就业）。美邦每年单户住所开拓量正在70万至100万套之间，此中5%~10%为自修。云云每年到场自修住房的家庭达3.5万个家庭以上，有的年份乃至高达10万个家庭。
美法律律没有厉肃央浼开拓房地产者必需是“房地产开拓公司”，良众房地产是其他类型的公司或住户家庭开拓的，这是中美两邦不行就房地产开拓公司数目做直接比拟的厉重缘由。
搞清了美邦开拓体系和开拓市集的真正情状后，再聚焦举动开拓主体之一的房地产开拓公司的数目，看看是什么情状——网上确切难以查到全美邦的数据，要查各州的数据也必需订阅特定行业数据或付费才行，但英文文献中依旧能搜到部分州和都市的房地产开拓公司数目。比如正在加州，目前有逾越800家房地产开拓公司；正在伊利诺伊州，Clutch等贸易讯息平台上列出的房地产开拓公司，单是正在人丁约270万人的芝加哥地域，就有上百家之众。由此能够计算，假使不思考同样开拓房地产的其他类型的公司和到场住所开拓的家庭（个别），全美邦的房地产开拓公司起码也有5000家以上，绝对不是惟有500家独揽。
目前，中邦约有10万家而不是9万家注册的房地产开拓公司。来日几年或十几年，这10万家公司中九成将淹没？当然不会。邦情、周期、法制不同与坐蓐的非常性，是定夺中邦开拓公司数目的四大基础身分，它们正在来日十年肯定有转折，但不是翻天覆地的转折。
第一，人丁基数大、城镇繁众，使开拓公司与开拓运动大宗存正在成为势必。中邦有9亿城镇人丁，有直辖市4个、副省级都市15个、地级市293个、地级区333个、县级区2844个（含市辖区、县级市、县、旗等）、县城1468个（含旗政府所正在地）、镇21421个、乡7080个。面临巨量的人丁和星罗棋布的巨细辘集区，若惟有1万家开拓公司，基础无法担当全盘开拓就业——一个多数会有上百家、几百家乃至上千家开拓公司，小城镇有两三家开拓公司，都很寻常。固然大开拓公司可把从开拓才能下重、瓦解到县城、州里，但筹办拘束本钱太高，未必划算。若是要云云做，大凡也得独立创建公司。其余，角逐机制定夺了势必存正在大宗开拓公司。例如，一个县城起码有三五家小开拓公司，一个小镇上起码有两三家小开拓公司，能够才是安靖的提供机闭。若惟有一家，处于垄断状况，则利润会偏高，势必会吸引新的本钱进入。
第二，家当人命周期和经济周期，对开拓公司数目具有主要影响。要跟着家当生长的过程去理会、评判提供主体的数目与产能，不行静止地看题目。从房地家当的人命周期看，正在出现期，会映现少量房地产开拓公司；正在滋长期，这类公司疾速增众，公司的范围也疾速放大；正在成熟期，公司的数目基础安靖下来；正在没落期，公司数目省略，本钱流出房地产行业。正在成熟期也即是岑岭期，10万家开拓公司能够不众，正在没落期能够就显得产能过剩了。开拓企业的成败存废，除了内部筹办拘束情状和家当人命周期外，与宏观经济境况和市集境况也相闭。所以，经济周期对开拓公司的数目也会有显着影响。正在扩张阶段，需求兴隆，商品房抢手，开拓范围趋升，公司数目增众；正在减弱阶段，需求疲软，商品房滞销，开拓范围降落，极少企业崩溃，退出行业。市集能自愿调整公司数目及每家的产能，政府则要支配好调控节拍，极力熨平震撼轨迹。
第三，因为轨制、准则和产物类型局部，开拓公司排他性独有中邦市集。与美邦区别，中邦城镇土地属于公有制。遵循《土地拘束法》《都市房地产拘束法》和房地产开拓天资拘束规则，基础不许可个别和家庭直接到场土地拍卖和房地产开拓（个别自修房有极其厉肃的拘束规则），这些经济运动厉重面向房地产开拓公司，工业企业或具有特定天资的构制到场开拓则仅限于自修自用，并受到厉肃的司法准则拘押。而正在美邦，房地产开拓门槛低，到场主体很庞杂，由于美邦政府以为开拓者大凡只是投资者，不是计划者或施工者，无需实行天资拘束。美邦独立住所和联排住所占90%，此中良众都是私家或私家共同开拓的。正在中邦城镇中，独立住所亏欠1%，99%以上的都是成片开拓的聚集住所，投资范围大，本领与和平性央浼高，私家是没有才能和天资开拓的，远大的开拓市集被开拓公司独享了。这从另一个角度注明，中美开拓市集提供主体的数目，是没法直接比拟的——不行相互参照，得轶群少家合理或分歧理的结论。终究该当有众少家，市集说了算。
第四，开拓运动正在空间分散上的破碎性，也定夺了必需有繁众公司到场。与美邦比拟，中邦的房地产开拓固然都是对十几亩、几十亩、几百亩地块的成片开拓，但依旧散落正在城区中，对巨细地块睹缝插针式的开拓，大凡并不展现为几平方公里、十几平方公里乃至更大面积的制城或者都市举座片区的同时开拓。这就给中小开拓企业留下了生长时机和空间。由于那些几亩、十几亩、几十亩的小地块，大开拓商基础看不上，或者对至公司来说开拓本钱很高（比如人工费更贵；由于开拓流程操作范例，导致投资周期长，财政本钱上等），没有范围经济。而对本地的中小开拓公司来说则能够很适合，开拓本钱也低。房地产开拓界限很难像其他贸易界限那样，至公司摧枯拉朽，把中小公司挤出市集，于是映现了大中小公司各有存在宇宙之形式。
有些人得出中邦房地产开拓公司将大宗淹没之结论，厉重基于两点道理：其一，中邦的房地产开拓仍然过了岑岭，从此的范围会大幅度“塌陷”；其二，范围经济这一纪律会爆发用意，至公司越来越大，末了把中小开拓公司挤出市集，导致公司数目大大省略。我不承认90%的开拓公司势必淹没的决断。除了上面讲到的极少道理外，另有几点我也念夸大一下：
第一，目前房地产的紧张过剩状况，误导了大师对房地产供求闭连永远态势的决断。这几年，市集处于30众年来最紧张的颠簸期。大师看到的紧张过剩状况，就与当下阶段需求大宗重淀相闭。若市集寻常运转，则不会映现这样紧张的失衡现象。开拓范围确切会降落而且仍然显着降落，但揣摸来日几年会先有所复兴（当然无法复兴到岑岭时间的范围），然后再慢慢降落。
第二，说市集会先有所回升的道理有三：一是与房地产救市计谋支柱。目前必需保交楼、救经济，这势必增众投资。二是市集正在始末一段萧条期后，到底会走出阴晦，复兴生意次第。三是2016年峻厉调控前的房地产过剩，原来是机闭性过剩——良众人从寂静、掉队、紧闭地域或墟落、小城镇、中小都市，流入大都市和多数会，流出地衡宇过剩了，但流入地需求增众，还需修制更众衡宇。
第二，既要看到范围下滑趋向，也要看到仍有极少支柱身分，并映现了新的拉升需求的力气。从支柱身分看，来日仍会有大宗房地产拆迁与更新改制运动，都市化与地域间人丁转移仍正在大范围促进，大都市和人丁流入地住房需求仍会上升，极少家庭仍存正在改正型需求，等等。其余，大龄独居人丁、离异人丁、周末配偶等非常人丁的增众及常态化，势必会拉升房地产需求，压制房地产开拓范围的下滑。固然与岑岭期比拟，开拓范围会降落，但来日10年会降众少？没几人信赖会降落90%，那为什么要信赖九成公司会垮掉呢？
第三，不要遵循对产能减弱幅度的预测，来单纯推导开拓公司数目的淹没幅度。基于行业生长情状和市集演化纪律，从总量上看，房地产开拓范围和中小开拓公司数目城市慢慢省略，乃至某些大开拓公司也会正在调节流程中崩溃倒闭。开拓范围的减弱与开拓公司数目的省略正在宗旨上是相仿的，但正在缩减比率上未必相仿或大致一致——势必会映现产能的减弱，例如正在岑岭期，宇宙一共公司，均匀每家年开拓2万平方米，后面下滑到1.6万乃至再下滑1.2万平方米，利润率也会下滑，但大个别公司未必垮掉，只是开拓范围变小了。
第四，开拓公司繁众、集合度提拔迟缓，也与市集机闭及坐蓐的非常性相闭。其他行业如石化、家电、航空、金融等，始末市集角逐，很容易变成寡头机闭，几家头部至公司攻陷悉数邦度的折半乃至八、九成市集份额。房地家当与之区别：它坐蓐、筹办房地产商品，横跨二、三家当，但从一个邦度而不是一个都市角度看，简直睹不到寡头市集机闭，而是范例的垄断角逐市集。这倒不是由于本钱、人才局部，而是由于土地提供破碎、分袂，又不行机器化坐蓐，即范围化开拓受到局部。良众小地块、小项目，更适合中小开拓商操作。云云，大开拓公司并无角逐上风，难以排除中小开拓公司，由此也定夺了行业集合度的提拔会很慢、很难。
第五，开拓公司繁众、集合度提拔迟缓，还与开拓商无法修树起品牌上风相闭。从虚伪度、附加值、质料的安靖性、专利珍爱等角度看，品牌之说法正在房地产界限简直不创建。大开拓商只是公司名气更大极少，全部没法像其他着名工业企业那样，可依靠企业或产物品牌上风打劫市集，提拔范围经济。始末200众年的生长、演化，剔除自修或共同修房个别，美邦排名前30的开拓公司合计市集拥有率仅约50%。正在中邦，始末30众年生长，以一手房出售额岑岭年份2021年为例，前30名开拓公司合计拥有率为42%，前10名合计拥有率为24%。碧桂园排名第一，拥有率不到4%。这与工业界限高市集集合度的情状全部区别，也间接注明中小开拓公司并阻挠易垮掉、灭失。